کد تخفیف:  

شماره کالا:  20534219

اشتراک گذاری در شبکه های اجتماعی
  • اشتراک گذاری در تلگرام
  • اشتراک گذاری در توییتر
ارسال رایگان به تمام نقاط ایران

حـق سرقفـلی به زبـان سـاده

حـق سرقفـلی به زبـان سـاده از انتشارات قانون یار


وضعیت کالا:  نو

خرید   عدد از 50 عدد به قیمت 72,000   تومان  

تعداد بازدید : 15
گزارش تخلف


فروشنده این کالا


نام کاربری: ghanonyar 0


 توضیحات کالا

این کتاب از جمله کتب پژوهشی و تحقیقاتی از انتشارات قانون یار به مدیر مسئولی دکتر بهنام اسدی به شماره مجوز 12161 (استان تهران) می باشد. مطالعه این کتاب به تمامی اساتید، حقوقدانان، قضات، وکلا و دانشجویان رشته حقوق پیشنهاد می گردد.همچنین استفاده از این کتاب برای انجام امور تحقیقاتی همچون نگارش مقاله، پایان نامه و رساله دکتری مفید و کارساز می باشد. انتشارات قانون یار از شما عزیزان جهت چاپ آثار علمی و انتشار کتب خویش در این انتشارات دعوت به عمل می آورد تبدیل پایان نامه به کتاب با شرایط خاص و ویژه انجام می گردد. ضمناً پیشگفتار/مقدمه کتاب فوق به شرح زیر می باشد:

پیشگفتار

سرقفلی یکی از مفاهیمی است که در دنیای املاک خصوصا املاک تجاری بسیار پرکاربرد است. چیزی که اهمیت دارد این است که بدانیم حق سرقفلی با حق کسب و پیشه یکی نیست و با هم تفاوت دارند. هردوی این مفاهیم در مورد روابط موجر و مستاجر است و یک مسئله قدیمی است که در بحث اجاره محل کسب وکار با ورود مسئله سرقفلی و حقی به نام کسب و پیشه و تجارت، روابط  موجر و مستاجر را پیچیده و حتی اختلافات را هم عمیق­تر کرده است. مفهوم و معنی اصطلاحی سرقفلی فقط یک حق است و فقط در روابط موجر و مستاجر این حق محقق می شود. سرقفلی وجهی است که مالک در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستأجر میگیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند. در رابطه با سرقفلی در حقوق، دو قانون وجود دارد که سرقفلی را با توجه به این دو قانون باید تعریف کنیم. قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 و قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376. نکتهای که باید در نظر گرفته شود، آن است که تاریخ قرارداد اجاره مربوط به چه سالی است و براساس آن مشخص کرد که باید قانون سال 1356 را مدنظر قرار داد یا قانون سال 1376، زیرا مفهوم سرقفلی در این دو قانون کمی با یکدیگر متفاوت است. حق کسب و پیشه و تجارت مطابق قانون سال 1356، پولی است که به مستأجر داده میشود اما در قانون سال 1376، سرقفلی مفهومی به مراتب محدودتر از سال 1356 دارد؛ حاصل دسترنج و شهرت و امانت تاجر نیست و مبلغی است که در ابتدای قرارداد اجاره، به هر علتی، توسط مالک از مستأجر دریافت میشود و با دریافت این مبلغ، مالک امتیاز تقدم و اولویت داشتن در اجاره را به مستأجر میدهد. مستأجر هم میتواند پس از بهدست آوردن این حق اولویت و تقدم، سرقفلی را به دیگران یا به مالک انتقال دهد؛ یا اینکه صرف نظر از پرداخت یا عدم پرداخت مبلغی در ابتدای قرارداد بهعنوان سرقفلی، به صورت شرط در قرارداد اجاره، حق سرقفلی برای مستأجر ایجاد میشود. به بیان دیگر، سرقفلی از دیدگاه قانون سال1376 حق تقدم در اجاره است. مثلا مالکی مغازه خود را به شخصی اجاره میدهد و مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت میکند. کسی که مستاجر هست و مبلغ سرقفلی را پرداخت کرده است، صاحب حق تقدم و اولویت خواهد بود. هر زمانی که مدت اجاره به پایان برسد و مالک بخواهد ملک خود را پس بگیرد، باید مبلغ سرقفلی را به مستاجر پرداخت کند. اگر در ابتدای اجاره، مالک 50 میلیون تومان از مستاجر بهعنوان سرقفلی دریافت کرده باشد و هنگام تخلیه مغازه، مبلغ سرقفلی 150میلیون تومان ارزیابی شود(زیرا مبلغ سرقفلی در طول زمان افزایش پیدا میکند)، مالک  باید 150 میلیون تومان به مستاجر پرداخت کند و مغازه خود را تحویل بگیرد. وقتی یک نفر برای مدت زمان طولانی یک مکانی را اجاره کند و در آنجا شغل خوبی داشته باشد و تجارت کند، پس از چند سال اشتغال، حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر تعلق میگیرد. در واقع میتوانیم بگوییم، حق کسب و پیشه و تجارت، یک حق است که مستأجر از تداوم اشتغال در مکانی که اجاره کرده است، به دست میآورد. زیرا مستاجر با تغییر محل کار خود مشتریهای خود را از دست میدهد و بار دیگر باید از صفر شروع کند. بنابراین قانونگذار به این فکر افتاده است که یک ارزش افزودهی پنهان برای اماکن تجاری در نظر بگیرد و از حق مستاجران اماکن تجاری در مقابل مالکان دفاع کند. این حق در قانون موجر و مستأجر سال 1356 به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت مطرح شده است. قانون روابط موجر و مستاجر، که در سال 1356 تدوین شده بود، در سال 1376 دستخوش تغییر شد. موضوع «سرقفلی» نیز با تغییر قانون دچار تحول شد. در قانون سال 56 از مفهوم ذکر شده به عنوان «حق کسب و پیشه یا تجارت» یاد شده، حال آنکه در قانون سال 76 (قانون فعلی) این مفهوم با تفاوتهایی به «سرقفلی» تغییر پیدا کرده است.

بنابراین اگر قرارداد اجاره پیش از سال 76 منعقد شده باشد، باید به قانون سال 56 رجوع کرد.

تفاوتهای عمده سرقفلی و حق کسب و پیشه به شرح ذیل می باشد:

· سرقفلی در هنگام انعقاد عقد اجاره به صاحب ملک پرداخت می­شود. پس در واقع کسب اعتبار و شهرت هیچ تاثیری در آن ندارد .حق کسب و پیشه یا تجارت با شرط و شروط به وجود نمیآید، بلکه به مرور زمان و در مدت انجام فعالیت توسط مستاجر کمکم ایجاد میشود.

· امکان از بین بردن حق کسب و پیشه یا تجارت در ابتدای قرارداد اجاره و با توافق وجود ندارد. اما مالک میتواند سرقفلی را دریافت نکند، تا حقی هم برای مستاجر ایجاد نشود. بنابراین در صورت عدم توافق در هنگام عقد قرارداد، عملا مستاجر هنگام تخلیه نمیتواند ادعایی داشته باشد.

· ملاک ارزیابی و ارزش سرقفلی بر اساس امکانات مکان تجاری، موقعیت آن و کیفیت مصالح به کار رفته در آن است. اما ملاک ارزیابی حق کسب و پیشه و تجارت بر اساس مدت اجاره، میزان جذب مشتری و نوع فعالیت تجاری است.

· سرقفلی بر خلاف حق کسب و پیشه یا تجارت به صورت خودکار قرارداد اجاره را تمدید نمیکند. بنابراین بعد از اتمام مدت قرارداد در صورتی که مستأجر با مالک به توافق نرسد، باید ملک را تخلیه کند.

نهایتاً و در جمع بندی کلی مطالبی که شرح دادیم فهمیدیم که حق کسب و پیشه یا تجارت به این معنی است که مالک نمیتواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد، مستاجر را مجبور به تخلیه مکان تجاری کند، بلکه قرارداد به صورت خودکار تمدید میشود. در واقع مستاجر تا هر زمان که بخواهد میتواند ملک را در اجاره خود نگه دارد و اگر مالک در شرایطی خاص بخواهد قرارداد را تمام کند، باید مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر بپردازد. همچنین میتوان گفت مهمترین اختلافات و دعواهایی که براساس قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 در دادگاهها مطرح میشود و به شدت رایج است، دعوای تخلیه مکان مورد اجاره است. در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 مواردی پیشبینی شده که مالک (موجر) از طریق این موارد میتواند از دادگاه بخواهد مستأجر را از مغازه بیرون کند و آنجا را تخلیه کند:

1. مواردی که مالک میتواند به استناد آنها، تمام حق کسب و پیشه یا تجارت را به مستأجر بپردازد و مکان مورد اجاره را دوباره تحویل بگیرد مثلا اینکه:

· اگر مالک بخواهد ملک را تخریب یا بازسازی کند.

· اگر مالک بخواهد از آن ملک برای سکونت خودش یا خویشاوندان نزدیکش استفاده کند.

· اگر مالک برای شغل خود به آن ملک نیاز داشته باشد.

2. مواردی که مالک میتواند نصف مبلغ حق کسب و پیشه یا تجارت را پرداخت کند و ملک خود را بدست آورد. برای مثال:

· اگر در قرارداد بین مالک و مستاجر شرط شده باشد که مستاجر ملک را به شخص دیگری اجاره ندهد، اگر مستاجر چنین کاری بکند، مالک میتواند نصف مبلغ حق کسب و پیشه را پرداخت کند و مغازه خود را دوباره به دست آورد.

3. مواردی که مالک میتواند بدون پرداخت مبلغ حق کسب و پیشه یا تجارت ملک خود را مجدداً به دست آورد:

· مستأجر شغل خود را تغییر دهد.

· مستأجر کارهایی را در ملک انجام دهد که نباید انجام میداده یا باید انجام میداده و نداده است. بهطور مثال اگر مستاجر به مکان آسیب بزند و یا تخریب کند.

· اگر مستأجر، پولی را که باید هر ماه به عنوان مبلغ اجارهبها به مالک بابت اجاره مکان بدهد را پرداخت نکند.

در جمع بندی کلی تمامی توضیحاتی که در ابتدای این موضوع و در مورد در مورد حق سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت دادیم باید به تکات زیر توجه داشت:

· مبلغ سرقفلی معمولا بالاست و با توجه به شرایط مکان و نظر کارشناس تعیین میشود.

· حق کسب و پیشه یا تجارت به ارث میرسد. یعنی اگر شخصی مغازهای را اجاره کرده و بعد از چند سال فوت کرده باشد و مالک مغازه بخواهد مغازه خود را پس بگیرد، باید مبلغ حق کسب و پیشه یا تجارت را به وارثان مستاجر بدهد.

· برای اینکه مطابق قانون سال 1376 حق سرقفلی به مستأجر تعلق بگیرد، باید مکانی که اجاره داده میشود، حتما تجاری باشد، درحالیکه در قانون سال 1356 همین که این مکان برای کسب و پیشه یا تجارت بود، کفایت میکرد.

· در قانون سال 1376 مبلغی که در ابتدا پرداخت میشود باید حتما تحت عنوان سرقفلی پرداخت شود. اگر مستأجر مبلغی را بهعنوان تضمین، قرضالحسنه و عناوین دیگر پرداخته باشد، حق سرقفلی برای مستأجر ایجاد نمیشود.

· مطابق قانون سال 1356 اگر مستأجر بخواهد حق کسب و پیشه خود را انتقال دهد یا به دیگری واگذار کند، باید حتما این انتقال با سند رسمی صورت بگیرد. ولی اگر مستاجری که بعد از سال 1376 قرارداد اجاره را بسته است، بخواهد حق سرقفلی خود را واگذار کند، نیازی به سند رسمی نیست و با سند عادی و شهادت دادن دو نفر که قابل اعتماد باشند نیز ممکن است.

· در مواقعی که فرد قصد دارد سرقفلی ملک خریداری شده یا حق کسب و پیشه حاصله را واگذار کند، بهتر است این موضوع را رسماً با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برساند تا در صورت تمایل، با وی وارد معامله شود.

· در صورتی که سرقفلی مغازه را بفروشید، اختیارات بسیاری خواهید داشت. خریدار سرقفلی بدون اجازه شما نمیتواند هیچ تغییری در مغازه ایجاد کند، او همچنین برای فروش مجدد و اجاره مغازه به اجازه و جلب رضایت شما نیاز خواهد داشت. اغلب به هنگام عقد قرارداد تمامی توافقات بین مالک و خریدار به صورت کامل نوشته میشود.

· ممکن است مالک و خریدار سرقفلی با هم توافق کنند که خریدار به ازای هر بار اجاره دادن مغازه اولین سود دریافتی از مستاجر را به مالک بپردازد. این موارد در قرارداد نوشته میشوند و در صورت تعدی از قانون، طرف مقابل حق شکایت و ادعای حق دارد. مستاجر یا خریدار نیز در ازای خرید حق سرقفلی، مقداری پول به مالک پرداخت میکند.

· بعد از فوت مالک تمامی حقوقی که برای شما ایجاد شده بود، پابرجاست و وارثان مالک عهدهدار آن خواهند بود. لذا خریدار میتواند تمامی درخواستهای خود را با آنها مطرح کند.

· اگر قصد انعقاد قراداد جدیدی را دارید، بدانید که قراردادتان بر اساس قانون سال 76 منعقد میشود، بنابراین اگر میخواهید از حق سرقفلی استفاده کنید، حتما باید بر اساس روشهایی که در بالا گفته شد چنین حقی را برای خود ایجاد کنید؛ چون در قانون جدید این حق به صورت خودکار برای مستاجر لحاظ نمیشود.


سوال شما به فروشنده ایمیل شده و از او خواسته خواهد شد که به سایت رجوع کند و جواب سوال شما را بدهد. شما می توانید از همین قسمت سوالات بعدی خود را مطرح نمایید.
برای سوال از فروشنده این کالا وارد حساب کاربری خود شوید.
اگر حساب کاربری ندارید ثبت نام کنید.

کالاهای مشابه